备受关注的北京6月土地出让接近尾声。2023年第一批次供地，23宗地总成交额约712亿元。

一方面是销售惨淡，一方面是土地的热闹，形成了强大的反差。在北京这样的热点城市，房企敢于掷下重金，还是因为这里更安全。

但最近的几次土拍，出现了一些看起来奇怪的情景。其中之一就是所谓的“马甲”现象。但 很可能，你认为的马甲，并非真正的马甲。

(相关资料图)

6月14日，越秀地产通过摇号的方式幸运地获取了四季青003地块，但是仅仅过了六天，攸克君的朋友圈就看到城建的朋友都发了一张海报，是城建自销团队招聘。岗位是从营销总监、销售经理，包括销售专员等等。显然是专为该项目而筹备，也就是说，它们之间是合作关系。

这种现象初看怪异，但在北京市场却属于一种常态。 为什么这么说？

再举个例子。此前，海开举牌拿下了海淀永丰地块，但随后中建三局加入开发。再比如，此前的望京樾，当时是首开拿下的奶西地块，然后是金茂加入。

也就是说， 在北京市场，企业拿到土地，要么自己开发，要么找其他企业共同开发，这是一种正常现象。

但在刚刚结束的6月北京土拍市场，我们却看到一些“非常态”的现象。大量的外地公司，尤其是从未听说过的小公司，以及刚注册没几天的公司等，都涌进来了。

这几周大家茶余饭后聊得最多的就是：那个拿地企业是谁的马甲？

马甲这两个字，成为近期北京房地产市场的一个热词。但由此也产生了一些误解、误读。

近几天，攸克君跟圈内总经理、投拓及营销负责人聊天，大家认为有必要澄清一些基于误解基础上的认知。

不是我们没有听说过的企业都叫马甲。

比如，6月14日摇号拿到顺义新城核心地块的石家庄创世纪，在北京确实没做过项目，虽然在全国范围内不算知名房企，但它早在2006年就成立了，以房地产开发为主，之前也在石家庄也和包括万科、荣盛这样的企业有合作。几乎可以肯定，它在北京拿地后，将会选择与其他房企合作。 这种企业就不能算是谁的马甲。

再比如，6月16日摇号拿下亦庄X47地块的中皋置业，是南通国企的子公司，在当地以及上海都有不少开发项目。但它也是首次进入北京市场。拿下亦庄这块地之后，大概率也会跟之前有过良好合作的企业来合作开发。 它也不能算是马甲企业。

为什么这么讲？

因为， 目前北京市的土拍，并没有禁止外地企业参与。 也就是说，无论企业大与小，只要有能力、有实力，没有违反北京的土地出让规定，那么它们的行为就是合理合法的，无可厚非。一句话， 规则允许。

但有一类企业，却颇费心思。它们往往在土地拍卖之前几周、甚至几天才成立，如果通过天眼查等系统去查询，它啥实际运营也没有，公司也没几个员工。很显然， 它们来到北京，就是专门为了参加土地拍卖而成立的。

这种企业，毫无疑问就是马甲。严格穿透下去，是能查询到它是谁的马甲。

如果是合理合法的参与，不管是不是马甲，也没关系，但为什么很多房企忌讳将马甲这两个字跟自己挂上关系？

这涉及到之前的一项硬规定，就是所有参与土地竞拍的资金必须是自有资金。而马甲公司，成立才几天或几周，可能它缴纳的竞拍资金不属于自有资金。如果严格调查，参照别的城市的做法，可能导致的后果是：其一，这个马甲公司拿的地要退回；其二，保证金不予退还；其三，限定在几年内不许在这个城市再参与土拍。 这就不好玩了，赔了夫人又折兵。

因此，我们在讨论谁谁谁的马甲时，要区分以上两种情况： 有资质有资格的中小企业，与突击成立的皮包公司，是两个不同的概念。

基于此，北京市和其他热点城市的土拍，还是有值得改进的地方：

第一，对于在北京参与土地竞拍的企业，可以实行综合打分制，成立时间、资金实力、资质、开发经验尤其是在北京是否做过项目，等等，进行综合的打分和评定。

第二，运用大数据，对于每一家报名参与土拍的企业，进行穿透查询，如果发现是马甲，坚决剔除。

回到前面，攸克君其与操盘手聊天时，有一个发现， 多家知名房企（包括央企和民企）在与其他城市的合作伙伴商量，动员它们加入到北京未来的土地竞拍。 正如我们所说，这些合作伙伴，虽然不是知名企业，却在当地有着多年的开发经验，并非空壳公司，也不是马甲公司。万一幸运摇中了某块热门地块，大家可以合作开发。有位朋友还懊悔地说，自己怎么没有早点想到这个办法。

但估计这样的窗口期不会太长。

我们相信政府部门也一定注意到了这些现象，会采取更多好办法来规避土拍过程可能出现的一些不公平的现象。比如说在4月15日，北京出台了一个政策，要求同一集团成员所属企业不得同时报名竞争同一个地块。

办法总是有的。

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